Отримали повідомлення про податок на нерухомість і намагаєтесь зрозуміти, звідки взялась сума? Ви не самі: щороку в липні тисячі власників квартир і будинків отримують «листи щастя» від податкової й губляться в цифрах. Розкладаємо детально: що оподатковується, як рахується пільгова площа, коли можна не платити взагалі й що робити, якщо сума здається помилковою.

ⓘ Актуально на червень 2026. Стаття спирається на ст. 266 Податкового кодексу України та перехідні положення щодо воєнних пільг (пп. 69.22 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). У 2026 році ви сплачуєте податок за 2025 рік — конкретні суми залежать від рішення вашої місцевої ради.

Що оподатковується і хто платить

Податок на нерухомість (офіційно — «податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки») поширюється на квартири, будинки, гаражі та інші об’єкти житлової й нежитлової нерухомості. Земля оподатковується окремим податком — це не сюди.

Платники — і фізичні, і юридичні особи, власники такого майна, включно з нерезидентами. Окремо варто знати: ФОП сплачує податок на нерухомість як звичайна фізична особа, за тими самими правилами й без окремої реєстрації — окремої категорії «нерухомість ФОП» просто не існує.

Як рахується податок на нерухомість: головна плутанина року

Ставку встановлює місцева рада — сільська, селищна чи міська. Максимум, який вона може призначити, — 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня звітного року за 1 кв.м. У більшості громад реальна ставка нижча — від 0,5% до 1,5% мінімалки.

Ось де ховається головна щорічна плутанина. У 2026 році ви платите податок за 2025 рік. Тому базою є мінімальна зарплата станом на 1 січня 2025 року — 8 000 грн, а не мінімалка поточного 2026-го (8 647 грн, яка застосується лише до податку за 2026 рік, який платитимуть аж у 2027-му). Тобто максимальна ставка на 2026 рік — 120 грн за квадратний метр (8 000 × 1,5%). Не плутайте роки — податкова цю плутанину бачить регулярно.

Пільгова площа: оподатковують не все, а «зайве»

Податок на нерухомість беруть не з усієї площі, а лише з того, що перевищує неоподатковувану норму:

• квартира — перші 60 кв.м не оподатковуються, незалежно від кількості квартир у власності (пільга сумарна);
• житловий будинок — перші 120 кв.м, також незалежно від кількості будинків;
• є одночасно і квартира, і будинок — сумарна пільга 180 кв.м на все майно разом.

Приклад розрахунку: квартира 80 кв.м, ставка максимальна — 120 грн/кв.м. Формула: (загальна площа − пільгова площа) × ставка. Тобто (80 − 60) × 120 = 2 400 грн на рік. Якщо площа вкладається в пільгову норму — платити не потрібно, навіть якщо це ваше єдине житло.

Якщо у власності кілька квартир — площі підсумовуються, а пільга 60 кв.м застосовується один раз до загальної суми, а не до кожного об’єкта окремо.

«Розкіш»-доплата для великих об’єктів

Окрема надбавка для великої нерухомості: якщо квартира перевищує 300 кв.м, а будинок — 500 кв.м, до основної суми додається ще 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт — незалежно від того, скільки виходить за звичайною формулою.

Є й зворотний нюанс: якщо площа перевищує п’ятикратний розмір пільгової норми (понад 300 кв.м для квартири чи понад 600 кв.м для будинку), звичайна пільга на 60/120 кв.м взагалі не застосовується — податок рахується з усієї площі.

📞 Не впевнені у правильності нарахованої суми?

Якщо податок здається завищеним або незрозуміло, як він порахований, — краще перевірити, ніж платити наосліп. Залишити заявку →

Воєнні пільги: важливо не плутати дві різні норми

Тут — момент, де найлегше помилитися, бо в законі насправді дві різні пільги, і їх часто змішують в одну.

Перша — звільнення від нарахування для нерухомості на території активних бойових дій або тимчасово окупованій території (за офіційним Переліком територій Мінреінтеграції). Тут податок не нараховується взагалі за ті місяці, коли територія мала відповідний статус. Ця пільга діє до 31 грудня року, в якому воєнний стан буде припинено чи скасовано — а не «плюс шість місяців», як іноді пишуть. Пільга прив’язана саме до статусу території за конкретні місяці, а не до всього періоду війни автоматично.

Друга — відстрочка сплати без штрафів, і ось тут вже дійсно фігурує 6 місяців. Це стосується іншої ситуації: коли власник сам перебуває на окупованій території, а його нерухомість — на підконтрольній Україні території. У такому випадку штрафи за несвоєчасну сплату не застосовуються, а сплатити податок можна протягом 6 місяців після завершення воєнного стану. Це не звільнення від податку, а саме відстрочка його сплати.

Тобто «6 місяців» — це не про звільнення від нарахування, а про додатковий час на сплату для окремої категорії власників. Якщо ваша нерухомість на території бойових дій — перевіряйте статус за офіційним переліком по місяцях, а не покладайтесь на загальне «податок не йде весь час війни плюс півроку».

Строки і штрафи для фізичних осіб

Для фізосіб податкова рахує все сама — жодної декларації подавати не потрібно. Алгоритм:

• податкове повідомлення-рішення податкова надсилає до 1 липня — рекомендованим листом або в Електронний кабінет (лист, надісланий в кабінет, вважається врученим, навіть якщо ви туди не заходили);
• сплатити потрібно протягом 60 днів з дня отримання повідомлення.

За прострочення — фінансова відповідальність: 5% від суми боргу за затримку до 30 календарних днів, 10% — понад 30 днів, а з 91-го дня додатково нараховується пеня. Важливий нюанс на вашу користь: якщо повідомлення взагалі не надійшло — штрафи за несплату не застосовуються, це пряма норма ПКУ. Але це не привід ігнорувати тему — краще самостійно перевірити нарахування в Електронному кабінеті, ніж чекати сюрпризу.

Строки для юридичних осіб

Для бізнесу правила інші й суворіші. Юрособи рахують податок самостійно, станом на 1 січня звітного року, і подають декларацію не пізніше 20 лютого цього ж року за місцезнаходженням об’єкта нерухомості. Тобто дедлайн на 2026 рік уже минув.

Далі — сплата поквартальними авансовими внесками, до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом. Якщо об’єкт з’явився у власності протягом року — декларацію подають протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності, а податок рахується з місяця набуття.

Спільна власність і спадщина

Ще два практичні питання, які часто виникають.

Спільна власність. Якщо квартира чи будинок у спільній частковій власності кількох осіб, кожен співвласник сплачує податок пропорційно своїй частці. Якщо власність спільна сумісна без визначення часток (наприклад, подружжя) — платники можуть визначити відповідального за сплату за письмовою згодою, або податок нараховується кожному в рівних частках.

Спадщина. Обов’язок сплачувати податок на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації права власності на спадкоємця, а не з дня смерті спадкодавця. До реєстрації спадкового майна на нового власника податок продовжує нараховуватись за даними реєстру — тому з переоформленням краще не затягувати, особливо якщо площа виходить за пільгову норму.

Що робити, якщо сума здається неправильною

Помилки трапляються — неправильна площа, стара адреса, зайвий власник у розрахунку. Що варто перевірити:

• звірте площу та адресу об’єкта з фактичними даними в Державному реєстрі речових прав;
• перевірте, чи не продали ви об’єкт раніше — податок за проданий об’єкт нараховується лише до місяця, в якому припинилося право власності;
• якщо об’єкт на території бойових дій чи окупації — перевірте його статус за офіційним Переліком територій, можливо, пільга мала застосуватись автоматично;
• не платіть наосліп, якщо сума явно не б’ється з розрахунком за формулою — краще звернутися до податкової за місцем реєстрації для звірки.

Нюансів багато, головне — не платити наосліп

Якщо коротко: податок на нерухомість рахується не з усієї площі, а лише з «зайвих» метрів понад пільгову норму, база береться за попередній рік, а воєнні пільги — це насправді дві різні норми з різними умовами, а не одне просте правило.

Що варто запам’ятати:

• у 2026 році платите за 2025 рік — мінімалка 8 000 грн, максимум 120 грн/кв.м;
• пільгова площа: 60 кв.м (квартира), 120 кв.м (будинок), 180 кв.м (комбіновано);
• «розкіш»-доплата 25 000 грн — для квартир понад 300 кв.м і будинків понад 500 кв.м;
• звільнення для територій бойових дій діє по місяцях статусу, до кінця року завершення воєнного стану — не «плюс 6 місяців»;
• відстрочка на 6 місяців без штрафів — окрема норма для власників, які самі перебувають на окупованій території;
• фізособам рахує ДПС (строк сплати — 60 днів після повідомлення), юрособи звітують самі до 20 лютого.

Якщо у вас кілька об’єктів нерухомості, нерухомість на території бойових дій, або нарахована сума здається помилковою — краще розібратись до сплати, ніж переплачувати чи оскаржувати постфактум. Напишіть нам — перевіримо розрахунок і скажемо, чи все правильно.

📞 Перевірка нарахування податку на нерухомість

За 15–20 хвилин звіримо ваш розрахунок, перевіримо застосування пільг і скажемо, чи є підстави для перегляду суми. Записатись на консультацію →

Оксентюк В.О., податковий юрист
Засновник Центру Розблокування ПДВ